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Gestione Condominiale
a Roma

L’assemblea dei condomini con la stessa maggioranza necessaria alla sua elezione può in qualunque momento revocare il mandato conferito, anche senza specifica motivazione e con solo l’obbligo del pagamento dele prestazioni effettuate fino alla revoca del mandato.

Il mandato dell’amministratore ha durata di un anno e deve essere riconfermato ad ogni assemblea ordinaria che si tiene annualmente.

L’assemblea ordinaria è annuale, va convocata entro sei mesi dalla chiusura della gestione e deve prevedere la presentazione e l’approvazione del rendiconto annuale, oltre alla nomina dell’amministratore per il nuovo anno. Le assemblee straordinarie sono convocate ogni volta che ce ne sia bisogno e su richiesta dei condomini almeno due che rappresentino 1/6 del valore millesimale

Uno degli obblighi dell’amministratore è riscuotere le quote dovute da tutti i condomini entro sei mesi dalla chiusura della gestione. Entro tale data è opportuno che egli abbia provveduto a sollecitare almeno due volte il pagamento del saldo dovuto. Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto d’ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione. Questo garantisce la continuità dei servizi per il condominio tutto.

Contrariamente a quanto pensano i più il condominio è costituito dalle parti comuni dell’edificio e non dai proprietari delle singole unità immobiliari; il condominio si costituisce nel momento in cui sono presenti almeno due proprietari distinti aventi la comunione su parti comuni dell’edificio. La legge fissa a otto il numero massimo di condomini che possono fare a meno dell’amministratore e i condomini fino a dieci condomini possono fare a meno del regolamento di condominio

L’amministratore è tenuto, entro sei mesi dalla delibera di approvazione del progetto di riparto, ad agire contro i morosi. Se, nelle more, i creditori del condominio dovessero portare in esecuzione un eventuale decreto ingiuntivo sarebbero tenuti ad agire prima nei confronti dei morosi stessi, la cui lista con i nominativi deve essere loro fornita dall’amministratore. Solo se da questi non è possibile recuperare le somme, i creditori potrebbero agire nei confronti degli altri proprietari, in ragione dei rispettivi millesimi. In ogni caso, secondo la Cassazione, i creditori, prima di agire contro i singoli condomini, possono pignorare il conto corrente condominiale.

Se il regolamento non dispone diversamente, bisogna attenersi ai normali orari di riposo, ossia dalle 9 di sera alle 7 di mattina e dalle 2 alle 3 del pomeriggio. Ciò non toglie che, durante il resto della giornata, si debba comunque rispettare una “normale tollerabilità” dei rumori, che non deve essere superiore a 3 decibel rispetto ai rumori provenienti dall’esterno (cosiddetto rumore di fondo).

Se il lastrico solare è condiviso, il condominio è tenuto a curarne la manutenzione ed è, quindi, responsabile di eventuali infiltrazioni d’acqua che danneggino le proprietà altrui. Tutti i condomini partecipano alla spesa in ragione dei rispettivi millesimi, anche il proprietario dell’ultimo piano ex articolo 1126 cod.civ.

I condòmini, singolarmente oppure in gruppo, possono effettuare delle richieste all’amministratore, il quale è tenuto per legge ad adempiervi. Vediamo cosa si può chiedere all’amministratore di condominio:

La richiesta della documentazione condominiale

La richiesta di convocare l’assemblea

La richiesta di far rispettare il regolamento

La richiesta di risolvere conflitti condominiali

Il conduttore può partecipare all’assemblea con diritto di voto in luogo del proprietario dell’appartamento locatogli solo nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria. Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza però diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni.

Nelle ipotesi in cui l’inquilino possa intervenire in assemblea con diritto di voto, si ritiene che l’amministratore debba notificargli personalmente l’avviso di convocazione, come se fosse un condomino.